La réforme des droits d’enregistrement en Wallonie, en vigueur depuis le 1er janvier dernier, redynamise significativement le marché immobilier. Les notaires constatent une hausse importante des actes de vente par rapport à janvier 2024, notamment dans le Brabant wallon et à Namur.
C’était l’une des mesures phares de la coalition Azur lors de son accession à la tête de la Région wallonne: encourager l’accès à la propriété, en priorité pour les jeunes. Pour ce faire, le gouvernement MR-Engagés a introduit, dès le 1er janvier 2025, une baisse des droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation propre et unique (à vocation d’occupation et non d’investissement), passant de 12,5% à 3%.
Un mois après l’entrée en vigueur de cette réforme, les effets se font déjà ressentir sur le marché immobilier, et particulièrement chez les notaires. Selon les données communiquées au Vif par la Fédération Royale du Notariat belge (Fednot), les actes de vente ont connu une hausse assez exceptionnelle en ce début d’année. Ainsi, sur la totalité du mois de janvier 2025, les notaires wallons ont enregistré 42,47% d’actes supplémentaires par rapport au mois de janvier 2024. «La réforme semble clairement redynamiser le marché wallon, qui sort de deux années un peu moroses en 2023 et 2024», confirme Simon Gérard, notaire à Huy et Président des notaires francophones, qui a observé, à son échelle, une augmentation de 35% de charge de travail au sein de son étude.
Un effet d’anticipation
Paradoxalement, cette tendance s’était déjà amorcée en décembre 2024, en raison de la volonté de certains acquéreurs de bénéficier de l’ancien régime fiscal, plus avantageux pour les biens moins onéreux. En effet, l’entrée en vigueur de la réforme actuelle a entraîné la disparition du «chèque habitat», qui permettait aux Wallons aux revenus plus modestes de bénéficier d’une réduction d’impôts lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Par effet d’anticipation, les actes notariés ont ainsi connu une hausse de 5,73% en décembre 2024 par rapport à décembre 2023.
L’augmentation de la charge de travail des notaires s’est ainsi manifestée en deux temps. «Fin de l’année, on a d’abord passé énormément d’heures à analyser les dossiers de nos clients, pour déterminer si c’était plus avantageux pour eux de passer leur acte en 2024 ou en 2025, expose Simon Gérard. En général, pour un bien vendu à moins de 200.000 euros, le régime fiscal antérieur était le plus intéressant. On a donc essayé d’accélérer tous ces dossiers pour les conclure avant le 1er janvier.» Ensuite, les notaires ont été confrontés à une nouvelle vague d’actes dès l’entrée en vigueur de la réforme. «Il s’agissait là de clients dont le compromis avait déjà été signé en septembre ou en octobre 2024, mais qui souhaitaient postposer la signature de l’acte à 2025.»
Ruée dans le Brabant wallon
L’impact de la réforme se matérialise dès lors différemment selon les provinces et les prix de vente moyens qui y sont affichés, la réduction des droits d’enregistrement étant d’autant plus avantageuse sur les biens les plus chers. «Si j’achète une maison à un million d’euros ou à 200.000 euros, ma réduction d’impôts ne sera pas la même, illustre Axelle Laine, notaire à Genappe. L’impact final sur le pouvoir d’achat ne va pas être le même non plus, et sera d’autant plus important dans les communes les plus chères.»
Ainsi, dans le Brabant wallon, province réputée pour ses villas et maisons plus onéreuses, la réforme était attendue avec impatience. Les actes notariés y ont ainsi connu une ascension fulgurante en janvier 2025 (+67,62% par rapport à janvier 2024), alors que le mois de décembre 2024 était bien moins dynamique (-24,78% par rapport à décembre 2023). Même constat à Namur, où les notaires ont enregistré une hausse significative de 60,23% de leurs activités en janvier 2025. Dans les provinces de Liège et du Hainaut, où les prix de l’immobilier sont les moins élevés de Wallonie, l’augmentation s’est avérée un peu plus limitée en janvier (respectivement +33,13% et +35,71%), certainement compensée par les actes anticipés au mois de décembre pour les acquéreurs plus modestes.
Une tendance globale à la hausse
Globalement, les notaires se réjouissent de cette reprise encourageante du marché, qu’ils espèrent voir confirmée dans les prochains mois. «On observera sans doute encore davantage les effets de la réforme aux alentours de mai et juin, car on reçoit actuellement un tas de compromis qui devront être actés dans les trois ou quatre prochains mois, précise Axelle Laine. Je pense que ça va être une bonne année, notamment dans le Brabant wallon, où les chiffres parlent d’eux-mêmes.» En attend, les notaires redoublent d’effort pour satisfaire à la demande croissante. «On se plie en quatre pour répondre à cet afflux de dossiers, confie Simon Gérard. Les nuits ont parfois été courtes pour faire aboutir les actes dans les temps, mais cela fait partie du métier. Et s’il faut engager du personnel supplémentaire, on le fera.»
Si la réforme des droits d’enregistrement semble avoir un réel effet positif sur le marché, elle ne justifie pas à elle seule cette reprise prometteuse. La baisse des taux hypotécaires au cours des six derniers mois, couplée au recul de l’inflation, ont également convaincu les investisseurs. L’attrait pour la brique en ce début d’année s’observe d’ailleurs partout en Belgique. En Flandre, où les droits d’enregistrement sont passés de 3 à 2%, une hausse de 50,69% des actes a été constatée en janvier 2025 par rapport à janvier 2024. Dans la capitale, les notaires ont enregistré 7,92% d’actes supplémentaires sur la même période. Seul l’immobilier neuf semble échapper à cette tendance positive, en raison d’un régime TVA à 21% qui rebute encore certains acquéreurs.
