L’an dernier, les transactions immobilières ont enregistré une hausse de plus de 14% par rapport à 2024, selon le baromètre de la Fédération du notariat (Fednot). C’est en Wallonie que l’augmentation est la plus marquée.
Après deux années placées sous le signe de la morosité, les cieux du marché immobilier belge se sont complètement dégagés en 2025. Plus qu’un léger rebond, c’est un véritable «boom» qui a secoué le secteur. Avec une forte progression des ventes (+14,2% par rapport à 2024), la Fédération du notariat (Fednot) évoque même une année «historique».
Dans son baromètre annuel, la fédération souligne que la hausse des transactions a concerné les trois Régions du pays, bien que la Wallonie ait fait «figure de locomotive à ce dynamisme». Le sud du pays enregistre en effet une augmentation des ventes de 16,7%, devant la Flandre (+14,1%) et Bruxelles (+7,1%). Au niveau provincial, la hausse est la plus marquée dans le Brabant wallon (+28,1%) et le Luxembourg (+20,3%), devant Liège (+16,9%), Namur (+16,2%) et le Hainaut (+12,5%).
Une tendance encourageante, poussée par un regain d’intérêt des acquéreurs privés. «On a observé un retour en masse d’acheteurs en quête d’un bien pour y vivre, alors que les années Covid avaient davantage été marquées par la convoitise des investisseurs, qui achetaient des appartements pour les mettre en location, note Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot. Ce changement est lié à la baisse du nombre de nouveaux logements, qui représentaient encore 20% des biens disponibles il y a cinq ans, contre 10% aujourd’hui. Or, on sait que les investisseurs préfèrent acheter des biens neufs plutôt que de se lancer dans des rénovations.»
«Acceptation contrainte»
Cette forte progression a toutefois de quoi surprendre, au vu des taux d’intérêt qui sont restés particulièrement élevés en 2025. «A la sortie du Covid, les banques ont affiché des taux historiquement bas (entre 0% et 1%), rappelle Renaud Grégoire. Ils sont ensuite repartis à la hausse, rendant les acquéreurs plus frileux en 2023 et 2024.» Beaucoup espéraient une baisse avant d’investir… qui ne s’est en réalité jamais matérialisée. «Après des mois d’attente, les gens semblent avoir réalisé que ces taux ultra-avantageux ne reviendraient jamais, souligne le porte-parole de Fednot. Cette forme d’acceptation contrainte a finalement entraîné un effet de rattrapage dans les ventes.»
D’autant qu’en période d’instabilité, l’investissement dans la brique reste perçu comme une valeur sûre par le Belge. «Le contexte économique incertain, tout comme les nouvelles règles fiscales (taxe sur la plus-value, etc.) ont renforcé l’attrait de l’immobilier par rapport à d’autres types d’investissement plus risqués (Bourse, Bitcoin…)», confirme Renaud Grégoire.
En Wallonie, la réforme des droits d’enregistrement a évidemment dopé les transactions immobilières, confirme Fednot. Le taux réduit à 3% (contre 6% ou 12,5% par le passé) pour les primo-acquéreurs semble avoir favorisé l’accès à la propriété. La part des jeunes acheteurs (18-35 ans) a d’ailleurs augmenté au cours du lustre écoulé: alors qu’ils représentaient 32% des ventes des appartements en 2021, ils étaient 38% en 2025.
Effet pervers?
Un constat particulièrement marqué en milieu urbain, souligne Renaud Grégoire, en raison de la révision de la méthode de calcul des droits d’enregistrement. «Avant, ces droits pouvaient être réduits à 6% en cas de revenu cadastral dit «modeste», rappelle le notaire. Or, en ville et même en milieu semi-urbain, ce revenu cadastral était toujours supérieur au seuil de réduction, même pour un vieil appartement ou un studio. Ce qui conduisait certains primo-acquéreurs à se tourner par défaut vers la campagne pour bénéficier de conditions plus avantageuses.» La réforme instaurée en 2025 a ainsi permis un retour des jeunes dans des zones résidentielles correspondant davantage à leurs besoins ou leurs idéaux.
Mais à toute médaille, son revers. La réforme a également engendré une hausse des prix des biens. Alors qu’une maison se vendait en moyenne 238.691 euros en Wallonie en 2024, ce montant est passé à 270.790 euros en 2025, soit une augmentation de 13,4%. La hausse est plus contenue pour les appartements (+5,4%), mais reste supérieure à celle observée pour le même type de biens en Flandre (+2,3%) et à Bruxelles (+2,8%).
Une flambée des prix décriée par les détracteurs de la réforme, qui y voient une manière d’enrichir les vendeurs plutôt qu’un véritable coup de pouce octroyé aux jeunes acheteurs. Un argumentaire nuancé par Renaud Grégoire. «En réalité, cette hausse des prix tient plutôt à l’augmentation du pouvoir d’achat des primo-acquéreurs, qui a permis un transfert vers des biens plus qualitatifs, que ce soit sur le plan de la localisation (comme évoqué plus haut) ou sur le plan énergétique, relativise le notaire. Ce n’est donc pas le même bien qui se vend 13% plus cher qu’il y a un an, mais des biens de meilleure qualité.»
Bref, pour la Fédération du notariat, le constat est clair: la réforme des droits d’enregistrement, bien qu’encore perfectible, n’est pas passée à côté de son objectif.
