Face à la hausse des prix de l’immobilier, la durée moyenne des crédits hypothécaires ne cesse de s’allonger. Chez les primo-acquéreurs, les prêts sur 25 ans sont devenus la norme, et les formules sur 30 (voire 40) ans gagnent en popularité. Mais les inconvénients sont nombreux.
C’est un rêve inébranlable, qui résiste aux crises et au défilé des générations. Erigé en symbole de réussite sociale, l’accès à la propriété continue de faire fantasmer de nombreux Belges. Une aspiration aujourd’hui plombée par la hausse des prix de l’immobilier (+14,2% en 2025), qui contraint les primo-acquéreurs à revoir leurs ambitions à la baisse… sans pour autant faire une croix définitive sur leur projet.
Ainsi, selon une enquête menée par ING en octobre 2025, 66% des jeunes de 25 à 34 ans estiment que leur logement idéal restera inaccessible, alors que sept sur dix considèrent les coûts de l’immobilier comme un frein à la fondation de leur famille. Face à ces constats, les mécanismes d’adaptation se multiplient. A commencer par le recours croissant au soutien financier des parents ou de la famille. Mais aussi à des crédits hypothécaires contractés sur une période de plus en plus longue, pointe la Banque nationale de Belgique (BNB) dans son «Financial Stability Report de 2025».
+34 mois en dix ans
Une tendance à l’allongement qui se vérifie dans la plupart des grandes banques belges. «Chez les jeunes, un crédit hypothécaire d’une durée de 25 ans ou plus est aujourd’hui la norme, confirme Ruben De Winne, chef de produit crédits hypothécaires chez Belfius. Sept primo-acquéreurs sur dix ont ainsi opté pour ce type de crédit en 2025.» La banque belge, tout comme ING et BNP Paribas Fortis, propose même aujourd’hui des crédits sur 30 ans, conditionnés à l’achat d’un bien performant sur le plan énergétique. En 2024, l’institution hypotheek.winkel a poussé l’innovation un cran plus loin, en lançant une formule de prêts sur 40 ans.
Des possibilités qui répondent à un phénomène global de glissement des crédits, qui n’est pas uniquement le fait des jeunes. Ainsi, chez Belfius, la durée moyenne d’un crédit hypothécaire (toutes générations confondues) n’a cessé de croître en dix ans, passant de 226 mois (environ 18 ans) en 2015 à 260 mois (environ 21 ans) en 2025. Même constat chez BNP Paribas Fortis, qui a enregistré un allongement progressif des crédits hypothécaires ces dix dernières années, passant de 221 mois en 2015 contre 238 mois en 2025 (+17 mois). Un phénomène qui s’est accéléré au cours des trois dernières années, alors que la durée moyenne du crédit avoisinait encore les 223 mois en 2022. Crelan, sans révéler la durée moyenne de ses crédits, confirme un allongement notable de leur durée depuis 2022, coïncidant «au moment où les taux d’intérêt ont commencé à augmenter».
Garder la tête hors de l’eau
Face à cette hausse des taux par rapport à la période Covid, l’allongement de la durée du crédit a permis de maintenir des mensualités supportables pour les acquéreurs. Prenons l’exemple d’un jeune couple qui emprunte 250.000 euros à un taux de 3% pour financer l’achat de sa maison. S’il opte pour un crédit à 30 ans, il ne devra rembourser «que» 1.048 euros par mois, alors que cette somme s’élèvera à 1.180 euros pour un crédit à 25 ans, et qu’elle dépassera les 1.200 euros pour un crédit à 20 ans. Cet étalement permet ainsi au jeune couple de garder la tête hors de l’eau et de conserver un minimum de pouvoir d’achat. «Dans un contexte inflationniste, l’allongement permet de maintenir un effort mensuel compatible avec les revenus disponibles, observe Valéry Halloy, porte-parole chez BNP Paribas. Cette tendance reflète un arbitrage entre solvabilité immédiate et coût total du crédit.»
Mais cet allongement du crédit implique logiquement des coûts supplémentaires. «En économie, il n’y a pas de repas gratuit, rappelle Roland Gillet, professeur d’économie financière à la Sorbonne (Paris 1) ainsi qu’à l’ULB (Solvay). Cet avantage –des mensualités plus faibles– se fait en contrepartie de charges d’intérêts plus élevées, puisque l’on s’endette sur une plus longue période.»
Bref, plus le crédit est long, plus l’emprunteur sera tenu de rembourser des intérêts, qui s’étaleront surtout sur les premières années. «Au début, on ne rembourse quasi pas de capital, ce qui veut dire que le dû à la banque sera toujours très élevé, note Roland Gillet. Par exemple, après cinq ans de remboursement pour un crédit de 35 ans, on n’aura pas remboursé un septième de sa maison, mais peut-être à peine un dixième.» En cas de séparation impromptue ou d’obligation de revente pour motifs impérieux, l’opération aura donc surtout été à perte pour l’emprunteur.
Des frais cachés
Outre les intérêts, un crédit à plus long terme impliquera également une assurance «solde restant dû» plus chère, souligne Yves Evenepoel, expert immobilier chez testachats. Pour rappel, cette assurance garantit le remboursement total ou partiel du crédit par l’assureur si l’emprunteur décède avant la fin du remboursement, protégeant ainsi ses héritiers et sa famille. «Or, cette prime augmente avec l’âge de l’emprunteur, insiste Yves Evenepoel, ce qui est logique, car les risques de décès augmentent entre 45 et 60 ans.» Bref, cette prime sera bien plus élevée pour un jeune de 33 ans qui contracte un emprunt sur 30 ans (fin du prêt: 63 ans) que pour celui de 25 ans qui souscrit un emprunt de 20 ans (fin du prêt: 45 ans).
Enfin, en cas de crédit sur plus de 30 ans, l’emprunteur sera également tenu de payer le renouvellement de l’inscription hypothécaire (NDLR: un acte notarié obligatoire), qui expire automatiquement après 30 ans, ajoute Yves Evenepoel.
Avant de se lancer dans un crédit de longue durée (30 ans ou plus), il convient donc de bien réfléchir à tous les frais supplémentaires qu’il peut engendrer, conseille Yves Evenepoel. «Dans de nombreux cas, la location peut même se révéler plus avantageuse», insiste l’expert chez testachats. «En tirant la mensualité vers le bas grâce à l’allongement du crédit, beaucoup de jeunes se disent que ça vaut la peine d’acheter, en comparaison au loyer qu’ils devraient payer pour un bien similaire, remarque Roland Gillet. Or, c’est un très mauvais calcul de raisonner de la sorte. Il ne faut pas comparer des pommes et des poires et se rappeler que dans la mensualité d’un crédit, il y a à la fois du remboursement du capital et des intérêts. Sans compter que l’achat implique aussi des frais de notaire, des droits d’enregistrement, l’impôt lié au précompte immobilier ou encore l’entretien du bien sur le long terme.»
